Les solutions "Viager"

Le viager apparaît de plus en plus comme une solution qui a de nombreux avantages, pour compenser la baisse du pouvoir d’achat liée notamment à une augmentation du coût de la vie et au gel du montant des retraites. Mais d’où vient ce type de vente que l’on redécouvre aujourd’hui ? 

La vente en viager existe depuis le moyen âge, en l’an 876 exactement, sous Charles II et est légiféré au sein du Code civil depuis 1804 au travers des articles 1968 à 1983. 

La création de la "caisse de retraites pour la vieillesse" par la loi du 18 Juin 1850 a permis de pallier petit à petit l’absence de revenus dès que l’activité professionnelle cessait, mais cela reste parfois insuffisant.

La vente en viager répond à des problématiques de pouvoir d’achat. C’est une formule qui permet au vendeur de s'assurer un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours.

Le vendeur peut ainsi profiter du capital qu'il détient.

À ce jour, ce type de vente représente un peu plus de 1 % des transactions immobilières, c’est un marché confidentiel qui semble ne pas vouloir le rester.

Quel est l'intérêt de la vente en Viager ? 

En vendant son bien en viager, la personne transforme son bien immobilier en liquidités pour augmenter ses revenus. Ces liquidités sont perçues en deux temps, une première partie sous forme de capital (le bouquet) dès la signature chez le notaire et la deuxième partie sous forme de rente mensuelle perpétuelle.

Si la vente concerne la Résidence Principale, le vendeur peut rester habiter dans son logement autant de temps que souhaité tout en percevant la rente, on parle dans ce cas de vente en viager Occupé avec conservation du Droit D'usage et d'Habitation.

À son départ, lorsqu'il souhaite intégrer une résidence de service, une colocation senior ou un EPHAD, le montant de la rente est souvent majoré.

L’aspect rassurant d’une vente en viager est que tous les éléments financiers sont inscrits au contrat de vente, de la répartition des charges des travaux jusqu’au montant de la revalorisation de la rente lors du déménagement. La seule inconnue au contrat, et qui est l’essence même du viager, reste la durée du « temps de vie » du dernier des vendeurs (aussi appelé crédirentier).

Qui peut-être concerné par la vente en Viager ?

Les vendeurs sont des personnes qui souhaitent profiter de la vie, se faire plaisir, tout en sécurisant l’avenir.

Qu’ils aient ou non des enfants, les seniors souhaitent profiter de leur temps de retraite, en pleine forme et pour plusieurs années. Ils souhaitent pouvoir voyager et profiter de loisirs qui vont souvent nécessiter plus de fonds que le montant de leur retraite.

L’espérance de vie et le coût de la vie augmentent alors que les vendeurs souhaitent pouvoir aider leurs enfants ou petits-enfants lorsqu’ils en ont besoin, soit plus tôt que lorsqu’ils auront déjà construit leur vie.

Du coup, rendre un bien « liquide » sans avoir à déménager permet d’accompagner l’entraide intergénérationnelle. 

Le capital perçu au travers du bouquet peut être transmis aux jeunes générations et la rente perpétuelle permet d’assurer un niveau de vie plus important. Ils y voient également cette bouffée d’oxygène qui leur permettra après plusieurs années d’accompagner leur dépendance sans être un poids pour leurs enfants.

De plus en plus d’enfants encouragent ce type de démarche ou les suggèrent à leurs parents. Parfois, des parcours de vie chaotiques (perte d’emploi, divorce, étude des enfants…), ne permettent pas d’envisager sereinement l’accompagnement de leurs aînés sur du long terme et ils sont favorables à ce que leurs parents puissent profiter eux-mêmes de ce qu’ils ont construit.

Les autres formules de la vente en Viager

Il existe aussi la vente en viager de biens locatifs, nous parlons dans ce cas de viager libre. 

Les vendeurs souhaitent conserver la récurrence des rentrées de fonds, mais en ont assez de gérer des biens locatifs (renouvellement de bail, loyers impayés, réparations, dégradation, fiscalité…) Le vendeur vend son bien au prix du marché et perçoit le montant en deux temps : un capital (le bouquet) puis une rente perpétuelle. 

Plus de tracas locatif (c’est le nouvel investisseur qui gère), mais il existe toujours une perception de revenus mensuels dont la fiscalité est souvent favorable pour le vendeur, car elle porte sur 30 % des sommes perçues avant application de l’impôt (s’il y a).

Les seniors qui retiennent comme solution la vente en viager le font pour des raisons diverses et variées qui dépendent des contextes de vie de famille, de budget et de leur mode de vie… chaque situation est unique.

Néanmoins, il est nécessaire d’engager sereinement ce type de vente et de construire une relation de confiance dans la personne qui se porte acquéreur (aussi appelé débirentier).

Ce contrat de vente est loin d’être anodin pour un acquéreur, car celui-ci s’engage pour une durée indéterminée à régler la rente et en cas de défaillance le vendeur pourra exercer la clause résolutoire prévue au contrat, lui permettant de récupérer son bien en pleine propriété.

Et pour les acquéreurs, quel intérêt d’acheter en Viager ?

L’acquéreur d’un bien en viager devient propriétaire d’un bien immobilier dont la valeur est décotée si le vendeur continue d’y habiter.

L’acquéreur paiera cette valeur décotée en 2 temps : un capital lors de la signature chez le notaire puis une rente mensuelle fixée contractuellement.

La décote appliquée dépendra de l’âge et du sexe de chacune des personnes sur lesquelles s’effectue l’opération. L’achat se fait progressivement, l’acquéreur règle une rente en lieu et place d’un emprunt immobilier, par exemple.

Lorsque le vendeur quitte son bien immobilier, notre acquéreur récupère la pleine propriété du bien, il peut donc la mettre en location, l’habiter… en parallèle, la rente continue d’être versée au vendeur.

L’achat en viager peut porter sur un bien locatif comme évoqué un peu plus tôt, dans ce cas la valeur du bien n’est pas décotée et le paiement de la rente est consolidé par la perception de revenus fonciers, c’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans solliciter de prêt bancaire.

Cela peut être une solution pour les personnes qui ont eu des soucis de santé et qui ne peuvent plus emprunter ou des investisseurs qui subissent le resserrement d’accès au prêt imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) aux banques (taux endettement maxi de 35 %).

Un acquéreur en viager doit présenter un dossier solide et une bonne assise financière, en cela l’expert viager aura un rôle important à jouer dans la sélection des candidats.

Les acquéreurs sont des personnes physiques ou morales.

Les personnes physiques correspondent à tout un chacun, souhaitant investir dans l’immobilier. C’est un choix d’investissement parmi beaucoup d’autres, il s’agit également d’expatriés pour qui c’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à distance avec la quasi-certitude que le bien ne se dégradera pas. 

Côté personnes morales, des fonds d’investissement sur cette thématique existent, ces fonds qui gèrent ces biens en masse ont vocation à être ensuite placés dans des contrats d’assurance vie détenus par des particuliers par exemple en vue de diversifier leur épargne.

La vente en viager comprend beaucoup de facettes, et les montages sont multiples. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert pour être bien accompagné sur ce type de vente. 

L’expert aura pour rôle de déterminer avec le vendeur quelles sont les meilleures options de vente à retenir (avec ou sans rente, équilibre entre le bouquet et la rente en fonction des objectifs du vendeur) et de réaliser la sélection et un accompagnement sur mesure pour les acquéreurs potentiels, car cela reste une vente qui n’est pas anodine.